不動産の事業収支とは？内訳、計算方法、概算工事費算定のポイントを紹介

事業収支とは、賃貸ビル・アパート経営の事業を行うにあたって、事業利益を算出し、事業の資金計画を行うことです。

長期的な事業計画を立てるためには、不動産事業を企画する段階・ビルを建設する段階で精度の高い事業収支を計画することが重要です。初期投資として土地取得やビル建設の費用を検討するだけでなく、家賃収入や、修繕費のような定期的に発生する支出についても検討したうえで、ビルの建設を計画する必要があります。

この記事では、賃貸ビル・アパート経営の事業収支における内訳や事業収支計算書の作成方法、事業収支を改善するポイントや建築事例を紹介しています。

事業収支とは？

事業収支とは、賃貸ビル・アパート経営の事業を行うにあたって、事業利益を算出し、事業の資金計画を行うことです。事業の損益を事前に計画することは、不動産事業の方向性を決める大きな要因の1つになります。

事業収支を考慮した付加価値の高い不動産事業を計画するためには、事業収支や不動産企画に精通した建築士と、早い段階から基本計画を立てることが重要です。

賃貸ビル・アパート経営における事業収支計算書とは？

事業収支計算書とは、事業から発生する収入と支出を計算し、事業利益を計画するために作成する書類です。年度ごとに事業の損益を可視化することで、長期的な事業計画を立てることができます。

賃貸ビル・アパート経営では、収入は借入金や家賃収入から、支出は借入金の返済や建設費などから主に発生します。事業収支計算書を作成することで、収入と支出のタイミングやバランスを確認し、収支状況を明らかにすることができます。

この記事では、賃貸ビル・アパート経営での事業収支計算書の内訳やフォーマット、作成する際のポイントなどを紹介しています。

賃貸ビル・アパート経営における事業収支改善の4つのポイント

賃貸ビル・アパート経営の事業収支を改善するためには、土地購入前にボリュームチェックを行ったり、予算内の実工事費を高めるなど、いくつかのポイントがあります。

事業を開始する初期段階における支出の中では、建設費が全体のほとんどを占めます。一方で、下のグラフを見ると、長期的な運用段階では、保全費や改修費が大きな割合を示していることが分かります。

初期費用のうちの建設費の実工事費を高める工夫をしたり、保全費用や改修費用を減らすことができる建物にすることで、収益性を高めた長期的な事業収支を実現することができます。

ここでは、賃貸ビル・アパート経営における事業収支を改善する4つのポイントを紹介します。

不動産取得費：土地購入前にボリュームチェックを元に事業収支をシミュレーションする

土地を購入する前に、ボリュームチェックをもとにした事業収支を作成することで、適切な不動産取得費用を設定できます。ボリュームチェックとは、その土地に何㎡の部屋が何室建設可能かの検討を、ラフな図面を作成して行うことです。

ボリュームチェックを行うことで、家賃設定のシミュレーションが可能になるため、収入の概算を算出することができます。同時に、建物規模が分かるため、建設費用などの支出の概算を算出することができ、初期の事業収支を立てやすくなります。

ボリュームチェックの段階で、最大室数を確保する工夫をしたり、貸せる面積を最大にする検討を行う事で、賃料収入の増大化に繋げることができます。

同時に、この段階での収支結果によっては、土地購入を断念するという判断になります。この段階で精度の低いボリュームチェックを行うと、土地購入決定の判断を間違えることになりますので、事業収支に理解のある建築士に依頼して検討することをおすすめします。

建築工事費：実建築費を高めるため、規模の大きい建築会社を採用しない

実工事費を高めるために、規模に見合った建設会社を選定することは大切です。賃貸ビル・アパートの建設には、工事費以外にもさまざまな費用が発生します。建設に必要な費用の割合は、依頼する建築会社の種類や規模によって変化します。

規模の大きい建設会社は大規模建設の実績やノウハウを持っていますが、社内諸経費や広告費といった実工事費以外の経費が比較的高く含まれるため、結果として高い建設費に繋がるケースが多いです。

同じ予算でも、依頼する建設会社によって実工事費以外に発生する費用が異なるため、できるだけ実工事費として予算を使うことができる建設会社に依頼することが、事業収支を考える上で重要になります。

賃料収入：大手企業サブリースや家賃保証を避け、実賃料を最大化する

大手企業のサブリースを利用すると、定額の家賃収入が見込める一方、満室状態であっても満額の家賃収入にはなりません。

また、空室保証は、空室時の収入減のリスクを軽減することができますが、オーナーが保証料金を支払うことになり、収入減につながります。
両システムは共に非常時のリスク軽減になりますが、一定の収入減になり、実賃料を最大化できなくなります。外部にお金を払ってリスク軽減の委託をするだけでなく、事前に事業収支を検討して建設を進めることで、リスクを回避しながら賃料収入を最大化することができます。

また、事前に修繕更新費用に配慮した計画を行うことで、修繕を行う回数を少なくするために耐久性の良い材料を使ったり、外壁や防水の劣化に強い材料を使うことができ、長期的ランニングコストを削減することが可能になります。

事業収支計算書のフォーマットとは？作成のポイントを解説

事業収支計算書とは、事業の収入と支出を算出することで、オーナーにどのくらいの余剰金が残るのかを算出するための計算書です。金額を各年度ごとに算出し、おおよそ10年から30年間にわたる事業収支予想を作成します。

事業収支計算書は、賃料などの収入から借入返済金や補修費などの諸経費を差し引くことで、オーナーの手元に残る余剰金を算出します。事業収支計算書を作成することで、事業を行うか否かの可否判断をすることができます。また、長期にわたって資金不足が起こらないかどうかの判断をすることができます。

事業収支計算書を作成する際には、入退去時に随時発生する補修費用だけでなく、長期的な大規模修繕費用を積立金として算入することが大切です。大規模改修では高額な費用が必要になるので、注意が必要です。

また、固定資産税や住民税などの諸税を支出として計上することも必要です。こうした納税額は事業の規模が大きいほど大きな金額となりますので、納税時期を見据えた計画が大切です。

office EAの賃貸不動産の企画・設計を依頼する5つのメリット

賃貸ビル・アパート経営には、付加価値の高い不動産企画を立案したり、実建設費に投資金額を確保するなど、事前に事業収支について検討したうえで不動産を企画・設計することが大切です。

office EAは、コストを配慮しながら、付加価値を高めるデザインを行うことで、事業収支を踏まえた不動産企画・設計が可能な設計事務所です。

デザイン性を高めながらも、建設コストや補修費用削減への視点をもった設計を行います。不動産に精通したプロの建築士が事業収支を踏まえた不動産企画・設計を行うことで、長期保有物件として高い事業収支バランスにつながります。

ここでは、office EAに賃貸ビル・アパートの企画・設計を依頼するメリットを紹介します。

メリット1：不動産マーケットに精通し、付加価値の高い不動産企画を立案できる

office EAは、不動産マーケットに詳しく、付加価値の高い不動産企画を立案することができます。

単なる見かけ上の容積率消化をする設計ではなく、家賃や収支を最大化することを目標とした設計を行います。容積率消化は1つの方向性ではありますが、最終目標ではありません。イニシャル費用やランニング費用の軽減を図りながら、家賃収入を最大化できる設計を行います。

また、近隣物件のグレードなど、その土地の地域性に見合った、独自性も兼ね備えた提案を行います。地域性を無視した設計は、入居者の要望に沿わない物件となり、結果的に入居率の減少につながってしまいます。

こうした要素のバランスをとりながら、適切な落とし所を見つけ、最適な設計提案を行います。

メリット2：費用対効果が高く、実建築費に投資金額を確保できる

office EAが設計を行うことで、他の建設会社と比較して、実工事費に予算を多く使うことができ、費用対効果が高い建物をつくることができます。

ハウスメーカーなどに見られる販促費や社内諸経費といった経費を多く掛けないことができ、オーナーの予算を実工事費に多く使うことができます。

office EAは、事業収支を念頭に置いた不動産企画・設計を行うことで、同じ予算でも、できるだけ実工事費に予算を使うことで、費用対効果の高い建物をつくることができます。

メリット3：コストに配慮しながら、付加価値を高めるデザインを実現できる

office EAは、建設費の大きな増額にならないデザイン手法で、物件の価値を高めることができます。単にデザイン性を追求するのではなく、初期の建設費や長期的なランニングコストに配慮しながらも、他の不動産物件との差別化を図ります。

例えば、賃貸面積に影響がでないよう小さな面積ながらも15ｍの高さの吹抜けをエントランスホールにつくることで、建物全体のグレード感を飛躍的に向上させたり、単調になりがちなバルコニー開口の大きさにバリエーションをつくることで、高級素材を使わずに外観の付加価値を高めるなど、付加価値を高めるデザインが可能です。

デザインの独自性による他物件との差別化によって、家賃増の要素をつくりだし、収益の安定化を図ることが出来ます。

メリット4：不動産管理やランニングコスト削減に配慮した設計ができる

office EAは、デザイン性のみを追求したり、ただ建設費を下げるだけの設計ではなく、不動産管理上の利便性や長期的ランニングコスト削減に配慮した設計をすることができます。

例えば、メンテナンスが容易にできる場所に機器を配置したり、汚れが目立たない素材を使用することで、日常の管理の利便性に配慮し、オーナーが行う管理の煩わしさを軽減することができます。

また、耐久性の高い素材を使用したり、防水性能を長期間確保できる詳細設計をすることで、改修や補修などの長期的ランニングコスト削減に繋げて、収入の最大化を図ります。

メリット5：条件にあった土地探しや購入前の事業性検証を実施できる

office EAでは、グループ企業に不動産会社を有し、賃貸ビル・アパートの土地探しや購入前の事業性の検証からのサポートを行っています。。ボリュームチェックによる土地購入前の事業性検証などを行い、計画を検討する段階から関わり、事業化の可否判断のお手伝いをいたします。

不動産取引などを行う宅建業の会社のみアクセス可能な不動産データベース「レインズ」の情報から、ご要望が実現できる土地の候補をご紹介できます。また、土地探しの段階から建築士が係わることで、購入前に概算工事費の算出ができるほか、完成後にかかる修繕更新費や事業収支計画で必要となる建設コストのシミュレーションも実施できます。

不動産企画の早い段階からoffice EAが参画することで、事業収支に配慮した賃貸ビル・アパート建設の実現につながります。

賃貸経営事例紹介：具体的な事業収支改善ポイントを紹介

事業収支を最大化した賃貸ビル・アパートの経営を行うためには、収支に配慮した建物の計画が必要です。

立地の欠点を解消したり、貸せる面積を最大化するなどの工夫をすることで、事業収支の最大化を図ることができます。

ここでは、office EAが関わった実際の賃貸ビルの事例をもとに、事業収支を最大化するために行った工夫を紹介します。

事例1：アミーレ新大橋｜一般的な素材を使い高いデザイン性を確保することで、売買価格の上昇に繋げた事例

1棟売りの分譲型事業として計画した、38室のワンルームマンションです。総工事費をできるだけ抑えながら、デザインの価値が売買価格の上昇につながる工夫を重ねました。

斜線制限をクリアするために天空率計算を駆使しながら、最大室数を確保しました。これにより家賃収入を最大化して、高い利回りの収益物件にしました。また、最も安価なタイルを使いながらも高い外観デザインを達成することで、工事費の上昇を抑えながら、売買価格に反映できる外観をつくりだしました。

工事費アップにはつながらない開口部の大きさと色を工夫することによって、特徴ある外観をつくり、高価な素材を使わずに存在感のある外観が家賃アップにつながる計画をしました。

建物全体の工事費を抑えることで、エントランス内装に費用を使うことででき、グレード感の高いエントランスホールをつくることができました。

アミーレ新大橋における事業収支改善事例のポイント

事例2：ファーストコーポラス｜マンションの1階を店舗にすることで、駅前マンションの収益性を改善した事例

駅前に建ち、1階に店舗を併設した42室のワンルームマンションの複合ビルです。

賑やかな駅前の環境において、1階は住居としては不人気なため、店舗を計画することで、効果的な家賃収入を図りました。1階を廊下のない店舗にすることで、1階すべてが賃貸面積となり、高い収益性に繋げています。

上階部においては、日影規制をクリアする範囲内で、最大室数を確保するプランニングを行い、家賃収入の最大化を図っています。1階のコンビニエンスストアは、居住者の利便性に繋がり、募集時のメリットになっています。

マンションのプランにおいては、中廊下を挟んでワンルームが整然と並ぶプランとし、施工上の難易度を上げないようにして、工事費の増額に繋がらないような計画をしています。

立地条件に目を向けることで、収益性と利便性の両方を確保した建物をつくることができました。

ファーストコーポラスにおける事業収支改善事例のポイント

事例3：CASA・S｜動線の効率化によって賃貸面積が改善した事例

25坪の土地に建つ3階建ての共同住宅です。限られた土地の中で賃貸面積を最大化するために、共用階段を中央に設け、効率的な動線計画が賃貸面積増大につながる計画としました。また、賃貸部分内の居室部面積を最大化するために、室内の廊下を限りなく小さくすることで、リビングの面積の最大化を図り、家賃アップにつなげました。

南北に長い敷地でありながら、2室共バルコニーを南側に向ける計画をしました。南バルコニーという入居者募集時のメリットをつくりながら、隣家からバルコニーを覗かれないような配置計画としています。こうした居住性の向上を図ることで、入居者が長く住みたくなる建物に作り上げました。

木造でありながら、外壁に金属板を使用することで、木造アパートのイメージを払拭し、共用階段を鉄骨階段にすることで音の問題を解決しました。

木造の建設費でありながら、木造のデメリットを無くすことで、費用対効果の高い建物となりました。実際に、入居者が退去しても、すぐに新しい入居者が決まるといった人気の高い共同住宅になりました。

CASA・Sにおける事業収支改善事例のポイント

まとめ：なるべく早くから不動産の事業収支を検討し、収益性の高い賃貸ビル・マンション経営を実現しよう

不動産の事業収支は、事業企画や土地購入前の早い段階から計画することで、長期的な事業計画を踏まえた付加価値の高い不動産事業を行うことが可能になります。そのためには、事業収支や不動産企画に精通した建築士に依頼することをおすすめします。

office EAは、賃貸ビル・マンションの企画・土地探し段階から、事業収支に関する悩みや課題に寄り添い、収益性の高い賃貸ビル経営・賃貸アパート経営の実現を建築計画を通じてサポートいたします。複合ビル・マンション・テナントビルなどの賃貸ビル経営の方法や賃料収入を最大化したビル経営方法に関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

事業収支に関する事例・リンク